同策研究院宋红卫：未来精装修市场发展有六大机会

5月20日，2021舒适系统产业峰会在常州中吴宾馆再次举办。众所周知，舒适系统产业与房地产市场息息相关，为此，峰会主办方艾肯网、艾好家特意邀请了同策研究院院长助理、研究总监宋红卫，对《“十四五”楼市定位调整及2021年房地产趋势研究报告》进行了深度解读。

宋红卫的报告从“十四五”经济背景及房地产业地位分析、“十四五”房地产政策调整思路、2020十三五收官年楼市市场特征、2021年房地产市场趋势研判以及精装修市场现状及发展趋势等五个维度进行全方位剖析，并通过诸多政策解读、大量图表呈现、重点区域分析，为参会厂商带来了一场关于房地产市场的饕餮盛宴。

宋红卫表示，“十四五”宏观经济的背景是疫情重创下的全球的低迷经济，受全球贸易局势恶化、发达国家经济复苏乏力、新兴经济体金融动荡及地缘政治的影响，全球经济处于缓慢恢复阶段， 2018年美国经济逆势上涨，新兴经济体中中国和印度增速较快，但贸易战及全球新冠疫情进一步重创了全球经济。在此背景下，全球制造业形势整体处于下滑趋势。

因此，世界经济趋势是，金融形势逆转，从“加息”步入“降息”宽松阶段。经济层面，中美货币市场具有趋同一致性。中国经济快速增长得益于加入WTO后出口外向型经济发展模式的驱动。2008年次债危机后，中国经济增速进入下行趋势。下降的原因主要是出口导向受阻，内生动力不足，可比较优势逐渐丧失。

具体到房地产行业，宋红卫认为，房价上涨提高了企业的用工成本、挤压了企业的利润空间。同时，外部环境冲击下的资本外流及产业转移，也对房地产市场的未来发展产生了深远影响。纵观近五年来外汇市场变化的重要时点都有相应的房地产政策的调整，背后是房地产业是唯一一个能够吸收数万亿规模能力及具备吸引资金流入预期的行业。房地产业的重要性不仅仅是产业本身，还有对于宏观经济的稳定，谨防金融系统风险爆发的作用，因此被成为稳定经济的“压舱石”。

产业层面，经济呈现去地产化趋势，“不把房地产业当做短期刺激经济的手段”。数据显示，房地产业对GDP的贡献呈现逐渐下降趋势，原因是房地产占固定资产比例及资本形成对GDP增长作用双重下降造成的。

宋红卫认为，经济发展动力来自于内循环+外循环的双循环战略。而双循环来自于三驾马车，未来侧重点有所不同。大背景是三个方面：“逆全球化”+疫情；海外供给受限+海外需求不确定性上升；产业面临成本上升和产业难以升级的困境。而中国的优势在于它是唯一有联合国产业分类中全部工业门类的国家( 41 个工业大类，207 个中类，666 个小类)，其中消费是最核心内容。

从投资结构来看，房地产业和基建投资占据了57%的份额，制造业在刚刚去完过剩产能的基础上过大刺激的可能性不大，房地产业也刚刚去完库存，再启动房地产的可能性也不大，能够有效拉动经济的只能靠基建来做先导驱动。另外政府部门杠杆率较低也适合以基建来驱动经济，体现了政府的逆周期调控策略。

基础设施和房地产投资占据固定资产投资的半壁江山，从历史来看，两者呈现明显的此消彼长的关系(跷跷板)，一旦两者中一者处于周期低点时就会出台措施进行拉动。近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如果顺应规律进入“小房产、大基建”阶段则面临财政更为紧张局面。结合2020年政府定向放松楼市并大规模获取土地出让金行为，宋红卫判断，“十四五”经济驱动将由“小房产”与“大基建”调整为二者双驱动模式。

从2017年首次提出“房住不炒”，到2018年的坚持“房住不炒”，2019年的不将房地产作为短期刺激经济的手段，再到2020年“十四五”规划推动房地产与实体经济协调，促进住房健康消费。宋红卫指出，根据“十四五”调控政策发展脉络，2021年要重新定位房地产业。整个房地产400万亿的市场需要建立防火墙机制，先隔离、后减低市场风险。企业端的存量调控要建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路。金融机构端的存量调控为要完善房地产贷款集中度管理制度，从银行端完善楼市防火墙。政府端的存量调控措施则是信息集中公布、集中组织出让活动。

2020年，即整个“十三五”的收官年，房地产的市场特征表现为，1-3月受疫情影响，全国各地区商品房销售均负增长，尤其是疫情重灾区的中部地区(湖北)，同比下跌超过30%；4- 8月除东北地区外，其他地区商品房销售同比增速已经回正，其中，东部地区是复苏的领涨区域，市场整体热度较高，其次为市场较为封闭的西部区域；9-11月全国商品房销售延续恢复态势。

分省市看，2020年1-11月全国大部分省市商品住宅销售面积、金额累计同比增速已经回正，但受疫情影响较大省份如湖北、东北部省份(如黑龙江、吉林)住宅累计成交依旧不及2019年同期水平；东部地区如浙江、江苏等省份的商品住宅销量及增速在全国均位于领先水平。

通过以上分析，宋红卫对2021年房地产市场趋势研判为，从人口流动与房地产机会看，未来省会等二线城市主要靠人才落户带来的增量以及本地改善的存量市场机会，三四线城市及县城乡村人口进城买房的需求依然旺盛。其次，跟随产业发展路径的市场机会来看，长江经济发展带、粤港澳大湾区以及长三角不仅处于全国产业发展的两条主轴上，也是全国房地产市场规模最大的区域，销售面积及金额超过全国的50%。

而作为“十四五”开局年的2021年，宋红卫表示，通过对M1增速的周期研究(预测有效期为1年左右)，可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，目前M1已进入实质性上涨阶段，预计2021年为流动资金宽松期。

综合来看，领先或同步M1城市多集中在东部沿海核心一二线城市；滞后M1城市多集中在中西部省会城市，主要因为中西部城市轮动滞后东部沿海核心城市；与M1负相关的城市主要是位于边缘片区的核心城市周边，基本面相对较差，受区域内其他优质城市投资挤出效应影响，与M1形成负相关关系。

对与会厂家和经销商最为关注的精装修市场，宋红卫做了详细的阐述。从政策层面来看，2021年限价政策由“一二线城市”向“三四线城市”蔓延。“限房价，竞地价”的局面进一步压缩了毛坯房的盈利空间，精装修成为地产商提高售价、增加利润的重要方式之一。

近年来，房地产精装修市场发展迅速，2020年地产精装修市场规模达325万套，受到疫情影响，与2019年基本持平，也表现出房地产行业在中国市场的稳定增长性。从国际间对比来看，我国当前整体渗透率为32%，与欧美日等发达国家80%以上的渗透率还有较大的差距，也说明我国精装修市场未来增长空间的潜力巨大。

从精装修市场的区域分布来看，华东区域是精装修市场核心区域，精装修开盘量近130万套，同比增长8%。从区域规模增长来看，西北、华东、华北规模同比呈现正增长，西北区域是规模同比增长最大的区域(咸阳、乌鲁木齐、拉萨)。华中、东北、华南、西南四个区域规模同比呈不同程度的下滑，华中规模同比降幅最大(武汉疫情影响)。

从不同能级城市来看，一线城市精装修市场增长最快，与当前绿色建筑政策要求有直接关系，新一线、二线城市仍为市场主力，开盘量稳中有升，其中杭州、成都、苏州、南京开盘规模超10万套位于精装修TOP5城市行列。从精装修市场高增城市来看，TOP高增城市主要集中在三四线城市，随着精装修政策在三四线城市渗透，精装规模逐渐兴起。

宋红卫最后总结道，未来精装修市场发展蕴藏六大机会，包括市场调研结果预示未来对于精装修市场的偏好和空间的提升；租赁市场空间广阔，全家装受益于长租公寓发展；目前装修档次相对较低，消费升级推动家居生活消费比重提升；城镇化推动新增住宅面积，为装饰行业提供广阔发展空间；新型城镇化、绿色建筑与装配式建筑助力全装修渗透率提升；房地产行业市场集中度不断上升，助力全装修市场渗透率的提升。(杨帆)